2. Nábor nehnuteľnosti

Presný scenár stretnutia s majiteľom a jeho zazmluvnenie

Ak sa záujemca o sprostredkovanie predaja alebo prenájmu dohodne s realitnou kanceláriou na spolupráci, maklér vykoná prvú (dokumentačnú) obhliadku. Niekedy sa nazýva aj náborovou obhliadkou. Podrobne sa oboznámi s priestorom, preverí dokumentáciu, súvisiace majetkovoprávne vzťahy, vyhotoví fotografie alebo kamerový záznam. Navrhne stratégiu realizácie budúceho obchodu s prihliadnutím na požiadavky klienta. Vzájomne si potvrdia podmienky a režim spolupráce, najlepšie písomne. Podľa okolností môže maklér od nehnuteľnosti prevziať aj kľúče a neskôr organizovať obhliadky aj bez účasti vlastníka.

Pred každou dokumentačnou obhliadkou nehnuteľnosti je potrebné, aby sa maklér zodpovedne pripravil na jej priebeh. Kvalitná príprava podmieňuje úspešnosť ďalšieho rokovania s klientom. Umožňuje maklérovi prezentovať sa ako odborník na danú lokalitu. Využíva k tomu informácie poskytnuté pri úvodnom telefonáte alebo rozhovore s klientom a dostupné informácie:

  • Medzi základné údaje, ktoré v prvom rade zisťuje, patrí meno a priezvisko vlastníka alebo vlastníkov nehnuteľnosti a jej presná adresa. V prípade bytu aj poschodie a počet izieb
    (výmeru).
  • Adresu nehnuteľnosti si následne preverí na Google mapách, pričom zisťuje jej súpisné číslo. Na týchto mapách si všíma informácie o polohe nehnuteľnosti, dopravnom spojení, MHD, okolitých školách, zdravotníckych zariadeniach, obchodoch a pod. Nehnuteľnosť si môže pozrieť v režime Google street view, pričom si všíma zateplenie bytového domu, existenciu balkónov a loggií, okolie domu s ohľadom na parkovacie možnosti a celkovú atmosféru.
  • Na základe zistených informácií (súpisné číslo, vlastník) maklér zistí príslušný list vlastníctva vo verejnej databáze listov vlastníctva katastrálneho úradu. Z listu vlastníctva zistí presné informácie o vlastníkoch, samotnej stavbe a pozemkoch, rôznych ťarchách a poznámkach. Dôraz venuje najmä ťarchám, ktoré obmedzujú predaj nehnuteľnosti alebo majú výraznejší vplyv na rýchlosť zobchodovania a formu úhrady. Pôžičky nebankových subjektov, exekúcie, prebiehajúce súdne spory, nevhodné tituly nadobudnutia a vecné bremená môžu obmedziť možnosť využitia hypotekárneho financovania, čo má vážny dosah na predajnú cenu. V prípade pozemkov a rodinných domov venuje maklér veľký dôraz tvaru, výmere, druhu a počtu pozemkov. Zisťuje tiež ich príslušnosť do reg. C-KN alebo E-KN. List vlastníctva a mapu parciel pozemkov si maklér vytlačí a uloží do pracovnej zložky určenej na rokovanie s vlastníkom.
  • Na základe svojej profesionálnej skúsenosti, znalostí kolegov a znalosti trhu v danej lokalite je bežné, že maklér vie už v tomto momente na základe výmery bytu a súpisného čísla bytového domu určiť aj tvar pôdorysu bytu. V niektorých prípadoch a mestách môže využiť na zistenie pôdorysu bytu aj špecializovaný softvér. Ak disponuje pôdorysom, vytlačí si jeho skicu. Ak pôdorys nevie vopred zistiť, pripraví si technické zariadenia na jeho prípravu priamo pri návšteve nehnuteľnosti.

Čo ďalej treba urobiť pred obhliadkou nehnuteľnosti?

  • Zoznámte sa s cenovou mapou lokality. Cenu bytu viete stanoviť až po tom, čo vidíte list vlastníctva a samotnú nehnuteľnosť na vlastné oči. Ak sa má predať byt, ktorého vlastník je v exekúcii, provízia bude vyššia, keďže prevod bude organizačne a časovo náročnejší. Výšku provízie určí maklér zväčša na základe odporúčaní realitnej kancelárie, veľmi často aj na základe tzv. províznych tabuliek.
  • Pripravte si dobré predstavenie seba a realitnej kancelárie pre ktorú pracujete. Pri každom prvom osobnom stretnutí s novým predávajúcim alebo kupujúcim sa maklér predstaví jednoduchým a profesionálnym spôsobom: „Dobrý deň, som XY, maklér realitnej spoločnosti … Naša realitná spoločnosť Vám ponúka profesionálny servis v oblasti sprostredkovania predaja, kúpy, prenájmu nehnuteľnosti, v spolupráci s advokátskou kanceláriou vyhotovuje zmluvy výlučne právnik, inzercia a marketing zabezpečí dostatočnú viditeľnosť pre potenciálneho kupujúceho, sprevádzame Vás počas celého priebehu realizácie predaja, či kúpy nehnuteľnosti. Tu je na mňa kontakt, určite sa Vám zíde.
  • Vizitky majte vždy pripravené so sebou a nebojte sa ich rozdávať.

Priebeh náborovej obhliadky

Dokumentačnú (náborovú) obhliadku je možné rozčleniť do niekoľkých fáz:

1. Predstavenie nehnuteľnosti

V tomto počiatočnom štádiu je dobré nechať sa previesť nehnuteľnosťou jej majiteľom, v priateľskej atmosfére sa pokúsiť zistiť dôvod, prečo sa nehnuteľnosť predáva. Maklér si všíma technický stav nehnuteľnosti a jej dispozíciu. Pred príchodom na obhliadku si maklér vyhľadá o tejto konkrétnej nehnuteľnosti a cenách na trhu všetky dostupné informácie.

2. Získavanie informácií

Maklér komunikáciou s predávajúcim a vyplnením formuláru tzv. pracovného listu získava od klienta všetky potrebné informácie. NEvynecháva ani otázky na dôvod predaja nehnuteľnosti. Pokiaľ neviete presne počet metrov štvorcových, je dobré si vypýtať zálohový predpis od správcu a pozrieť sa na kúrenie. Tam je uvedená podlahová plocha. Môžete si takisto vypýtať pôvodnú nadobúdaciu zmluvu, ktorá obsahuje množstvo podstatných informácií. Je ideálne, ak má klient pôdorys bytu s jeho dispozičným riešením. Niekedy však postačí aj jednoduchá skica, ktorú maklér vypracuje priamo na mieste.

3. Uzavretie dohody s klientom o provízii, ponukovej cene a pravidlách “hry”

Ako odborník pre realitný trh by ste mali vedieť zaujať stanovisko k cenovému návrhu klienta. Mali by ste sa na byt pozrieť očami kupujúceho, veď pre neho je jedným z najdôležitejších faktorov pri rozhodovaní práve cena. Pokiaľ má majiteľ presnú (prehnanú) predstavu o cene a nemieni sa jej vzdať, odporúčame s ním súhlasiť. Aspoň ho však informujte, že trhová hodnota nehnuteľnosti môže byť diametrálne odlišná. Viac o stanovení ceny, ako aj o spôsoboch zazmluvnenia si povieme nižšie.

4. Fotodokumentácia nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť by mala byť náležite zdokumentovaná a fotky by mali byť kvalitné. Ak zverejňujete fotky na realitných portáloch, nepublikujte všetky naraz. Budete ich môcť obmieňať. Dôležitá je hlavne úvodná fotka (môže to byť napr. pekná obývačka). Nezabudnite zmeniť aj text inzerátu, najmä titulok.(nadpis).

Po nábore nehnuteľnosti s majiteľom komunikujte. Raz za 1-2 týždne mu napríklad pošlite štatistiky o tom, koľko ľudí si pozrelo jeho nehnuteľnosť na portáloch. Ak s klientom nekomunikujete, bude mať pocit, že sa nič nedeje alebo že sa o predaj jeho nehnuteľnosti nestaráte.

Formy spolupráce medzi klientom a realitnou kanceláriou

V praxi sú najčastejšie dve formy spolupráce:

1. exkluzívna (výhradná)

2. neexkluzívna

Exkluzívna forma spolupráce – sprostredkovanie predaja/prenájmu

Uzavretím exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy sa majiteľ nehnuteľnosti stáva klientom realitnej kancelárie. Potvrdzuje v nej, že si vybral služby jediného obchodného partnera, od ktorého očakáva, že bude efektívne zastupovať jeho záujmy. Je presvedčený nielen o tom, že sprostredkovateľ bude vyvíjať kompletnú aktivitu a činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy s treťou osobou, ale že bude potenciálneho kupca alebo nájomcu aj aktívne vyhľadávať. Záujemca si musí byť vedomý tiež toho (a maklér ho na to musí výslovne upozorniť), že počas platnosti exkluzívnej zmluvy by nemal s treťou osobou uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu (t.j. kúpnu alebo nájomnú zmluvu) bez súčinnosti realitnej kancelárie. Po splnení záväzku vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu (províziu).

V obchodných podmienkach tejto zmluvy musia byť zohľadnené viaceré dôležité faktory, a to najmä individuálne požiadavky klienta, aktuálna situácia na trhu, časový úsek potrebný na zrealizovanie predaja alebo prenájmu a k tomu všetkému prispôsobená ponuková cena, vrátane výšky sprostredkovateľskej provízie. Exkluzívna dohoda sa uzatvára na určitú dobu. Pri bytoch neodporúčame uzatvárať exkluzívnu zmluvu na dobu dlhšiu ako 3 mesiace (pri rodinných domoch, pozemkoch alebo komerčných objektoch, ktoré si vyžadujú osobitný marketingový prístup, môže byť táto doba aj dlhšia, najviac však 6 mesiacov).

Neexkluzívna forma spolupráce – sprostredkovanie predaja/prenájmu

Uzavretie zmluvy bez ustanovenia o výhradnom zastúpení umožňuje majiteľovi nehnuteľnosti zadávať sprostredkovanie predaja alebo prenájmu aj iným realitným spoločnostiam. Nie je obmedzený ani v prípade, ak si nehnuteľnosť predá svojpomocne.

Na realitnom trhu sa dá často stretnúť s vlastníkmi, ktorí dajú prednosť rýchlym (a podľa nich jednoduchším) riešeniam. S úmyslom čo najširšie pokryť trh, rozpošlú informácie o predaji alebo nájme svojej nehnuteľnosti desiatkam maklérom či realitným spoločnostiam. Iní vyjadria už v texte inzerátu súhlas s prevzatím nehnuteľnosti do ponuky realitnej kancelárie.

V tomto prípade je na rozhodnutí makléra, ako sa bude realizácii takejto nehnuteľnosti venovať, koľko zainvestuje do inzercie a komunikácie s takýmto klientom.

Výhody neexkluzívneho predaja/prenájmu (pre predávajúceho/nájomcu)

  • široká propagácia viacerými sprostredkovateľmi naraz
  • možnosť predať/prenajať rýchlejšie, ak majú všetci sprostredkovatelia rovnakú dohodu s klientom, ktorú dodržiavajú
  • možnosť spraviť obchod aj bez realitnej kancelárie, a teda bez jej provízie

Nevýhody neexkluzívneho predaja/prenájmu pre predávajúceho/nájomcu

  • náklady na inzerciu jeho nehnuteľnosti sú u sprostredkovateľov limitované, je neistá ich návratnosť – kancelárie tak do väčšej propagácie neinvestujú peniaze ani čas
  • široká informovanosť o jeho nehnuteľnosti môže pôsobiť opačne, vyvolať dojem nepredajnosti – nehnuteľnosť má asi vady, keď ju ponúka toľko kancelárií
  • vystavuje sa riziku nátlaku na zníženie ceny zo strany navzájom si konkurujúcich sprostredkovateľov

Riziká, ak vlastník neumožní maklérovi vykonať dokumentačnú obhliadku

  • vady inzercie, ktorú zadá maklér bez osobnej obhliadky nehnuteľnosti, budú konfrontované s predávajúcim pri rokovaní o kúpe nehnuteľnosti
  • nepozná odbornosť realitného makléra
  • vystavuje sa riziku komplikácií, ak je maklér nekompetentný

Riziká, ak majiteľ vo svojom inzeráte dá súhlas na zaradenie do ponuky iných realitných kancelárií

  • vlastník nevie, kto nehnuteľnosť ponúka a akým spôsobom je prezentovaná
  • pri rozdielnych údajoch o kúpnej cene hrozí oslabenie dôvery záujemcov o obhliadku
  • aj po uskutočnení obchodu je nehnuteľnosť naďalej zobrazovaná v ponuke

Nevýhody pre realitného sprostredkovateľa

  • pri neoverených zákazkách môže mať v inzeráte uvedené nepresné informácie
  • pri neosobnej komunikácii s vlastníkom disponuje iba ústnou dohodou, čo je absolútne nedostatočné
  • v snahe docieliť čo najnižšiu cenu v ponuke znižuje svoju províziu na minimum
  • vníma zákazku len ako ,,inzerciu do počtu“ – sám nie je presvedčený o jej atraktivite
  • vynakladá zbytočné náklady na neaktuálnu inzerciu (ak priebežne nekomunikuje)

Nie je zriedkavé, že ani do uplynutia zmluvne dohodnutého času sa vhodný kupujúci alebo nájomca nenájde. Maklér totiž vníma takéto zákazky ako menejcenné a venuje sa exkluzívnym. Ak sa obchod neuskutoční bez zavinenia účastníkov zmluvy, mali by spolu objektívne vyhodnotiť predchádzajúce obdobie, zamyslieť sa nad efektívnejšou stratégiou a podľa okolností zmluvu predĺžiť. Často býva dôvodom privysoká cena.

Nastávajú aj situácie, keď spoluprácu strany ukončia predčasne. Napríklad, ak bol sprostredkovateľ preukázateľne nečinný, pravidelne nekomunikoval a neinformoval klienta o stave a vývoji situácie. Alebo naopak, aj napriek tomu, že si zmluvné povinnosti plnil zodpovedne, klient na jeho podnety a návrhy vôbec nereagoval, prípadne často menil podmienky obchodu.

Ako určiť cenu nehnuteľnosti

Štatistiky potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 3 až 6 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú.

Cena nehnuteľnosti je stanovená správne, ak po prevode vlastníctva nadobudnú kupujúci aj predávajúci dojem, že uzavreli výhodný obchod. Je tomu tak vtedy, ak by pravdepodobne kupujúci v najbližšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju zase nepredal za cenu vyššiu. Z tohto základného pravidla fungovania trhu, kedy sa stretla optimálna ponuka s dopytom, výsledkom čoho bola obidvomi stranami akceptovateľná trhová cena, je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je pojem relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien a situáciu na realitnom trhu platiť aj zajtra.

Správne určenie ceny nehnuteľnosti je vždy náročné. Presnú cenu nie je možné jednoznačne odhadnúť. Bude len taká, akú ju bude akceptovať predávajúci a kupujúci (resp. prenajímateľ a nájomca). Hodnotu nehnuteľností teda neurčujú žiadne právne predpisy, ale trh. V akom stave je realitný trh, napovedá pomer medzi ponukou a dopytom. Vo všeobecnosti rozlišujeme tri úrovne realitného trhu.

1. Na realitnom trhu menej kupujúcich

Ponuka nehnuteľností prevyšuje dopyt, realizuje sa menej obchodov, nižší počet záujemcov o kúpu spôsobuje klesanie cien. Veľa nehnuteľností sa nepredáva, kupujúci si vyberajú a diktujú podmienky.

2. Na realitnom trhu je menej predávajúcich

Ponuka nehnuteľností je menšia ako dopyt, realizuje sa veľký objem obchodov, zvýšený počet záujemcov o kúpu spôsobuje rast cien. Takmer všetky nehnuteľnosti nájdu svojho kupujúceho, ktorý má obmedzené možnosti na zjednávanie ceny.

3. Vyvážený stav

Ponuka nehnuteľností je v rovnováhe s dopytom, ceny nehnuteľností sú akceptovateľné pre predávajúcich aj pre kupujúcich. Spolupráca s realitným sprostredkovateľom by mala vlastníkovi nehnuteľnosti priniesť reálnejší pohľad na určenie trhovej ceny. Jej správne nastavenie býva často výsledkom dlhodobejšieho prieskumu podobných nehnuteľností v ponuke. Táto komparatívna metóda je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Pritom je potrebné zohľadniť mnohé faktory. Aj keď je porovnávacia analýza jednou z najčastejších metód, treba ju vnímať iba ako orientačnú. Pri niektorom type nehnuteľnosti nemusí byť k dispozícii vôbec a nemalú úlohu zohráva i fakt, že každá nehnuteľnosť je svojím spôsobom jedinečná. Pre určenie ponukovej optimálnej ceny využite aj vlastnú intuíciu.

Nástroje pre odhad ponukovej ceny

  • analýza cien porovnateľných nehnuteľností v okolí (CMA)
  • ocenenie nehnuteľnosti profesionálnym znalcom
  • cenové mapy na realitných portáloch
  • pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti
  • zhodnotenie rekonštrukciou
  • ďalšie investície do nehnuteľnosti – zemné práce, stavebné úpravy a pod.
  • celková nálada na realitnom trhu
  • sezóna (najvhodnejšie je začať s predajom na jar alebo na jeseň)

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti

Okrem makroekonomických faktorov cenu ovplyvňujú (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.

Všeobecné faktory

  • lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice
  • poloha nehnuteľnosti – poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
  • technický stav nehnuteľnosti
  • hladina hluku
  • životné prostredie (parky, lesy, ihriská)
  • dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
  • občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
  • bezpečnosť ľudí v danej lokalite
  • sociálna úroveň obyvateľstva
  • inžinierske siete – voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
  • konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
  • nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
  • dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)

ale aj

  • poloha na prízemí, zvýšenom prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
  • poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
  • stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
  • ak súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
  • nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
  • orientácia na rušnú komunikáciu – frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
  • prístupová komunikácia nie je právne vysporiadaná

Ostatné faktory

  • právne nedostatky (ťarchy, prebiehajúca exekúcia, existujúci nájomný vzťah a pod.)
  • pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
  • narušená konštrukcia a statika objektu
  • dostupnosť v zime (cesta)
  • nevyhovujúce dopravné spojenie
  • tepelne nezaizolovaný, resp. zatekajúci objekt
  • riziko možných záplav
  • pozemok – severný svah, nepravidelný tvar
  • nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
  • nevyhovujúci susedia a pod.

Psychologické aspekty vplývajúce na cenu

Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojej nehnuteľnosti vytvorilo citové puto, ktoré ale pri objektívnom stanovovaní ceny skôr škodí. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces. Nesprávne určenie alebo ignorovanie faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť.

Určenie ceny bytu je jednoduchšie ako určenie ceny domu či pozemku. Stanoviť ceny nehnuteľností vo väčšom meste je ľahšie ako v menšom, kde je podobných ponúk výrazne menej. Cenu nehnuteľnosti sa pokúste určiť prepočtom na štvorcové metre. Nájdite čo najviac porovnateľných nehnuteľností, urobte aritmetický priemer ceny jedného štvorcového metra a tento vynásobte rozlohou nehnuteľnosti, ktorej cenu určujete.

Časové obdobie potrebné na predaj

Dôležitým prvkom pri stanovovaní ponukovej ceny je aj časové obdobie potrebné na predaj, ovplyvnené rôznymi životnými okolnosťami. Pokiaľ je nutné predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, musí tomu zodpovedať i nižšia cena ako je bežný priemer. Predávajúci nemá inú možnosť, ako sa zmieriť aj s prípadnou stratou.

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie, resp. neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. neprenajatie nehnuteľnosti. Pokiaľ predávajúci dospeje k názoru, že cena, za ktorú má v danom období možnosť predať, je pre neho neakceptovateľná, je lepšie, ak s predajom počká na priaznivejšie obdobie.

Zmluva medzi sprostredkovateľom a klientom

Zmluva o sprostredkovaní predaja/prenájmu nehnuteľností

Zmluva o sprostredkovaní predaja/prenájmu nehnuteľností (ďalej už len „sprostredkovateľská zmluva“) je jedným z najčastejšie používaných právnych dokumentov v realitnej oblasti.

Podstatou tejto zmluvy je záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúce k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou (napr. kúpnu alebo nájomnú zmluvu). Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odplatu (províziu) vtedy, ak k dôjde k uzavretiu uvedenej zmluvy. Strany si môžu dohodnúť aj iný okamih, kedy vznikne sprostredkovateľovi nárok na úhradu provízie (napr. napríklad v okamihu, kedy predávajúci obdrží celú kúpnu cenu).

Sprostredkovateľská zmluva obsahuje dva hlavné záväzky:

a. záväzok realitnej kancelárie sprostredkovať predaj/prenájom nehnuteľnosti

b. záväzok klienta zaplatiť realitnej kancelárii odplatu za sprostredkovanie predaja/prenájmu nehnuteľnosti

Sprostredkovateľská zmluva má v právnom poriadku Slovenskej republiky dva režimy. Prvým je občianskoprávny režim podľa § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý sa aplikuje vtedy, ak je aspoň jedna zo strán nepodnikateľom. Keďže realitná kancelária je podnikateľom vždy, pre aplikáciu Občianskeho zákonníka musí byť druhá strana zmluvy nepodnikateľom, inak povedané spotrebiteľom.

Druhým režimom je obchodnoprávny režim podľa § 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Obchodnoprávny režim sa na sprostredkovateľskú zmluvu vzťahuje vtedy, ak sa jedná o zmluvný vzťah medzi dvoma podnikateľmi a s prihliadnutím na všetky okolnosti sa tento zmluvný vzťah týka ich podnikateľskej činnosti. Donedávna bolo možné uzatvoriť zmluvu podľa Obchodného zákonníka aj s nepodnikateľmi (t.j. spotrebiteľmi), avšak takýto režim zmluvy je momentálne zakázaný, resp. ustanovenia Obchodného zákonníka sa na spotrebiteľa nemôžu uplatniť.

S ohľadom na fakt, že vo väčšine realitných obchodov je klientom spotrebiteľ, budeme sa v tejto lekcii zaoberať len sprostredkovateľskou zmluvou v režime Občianskeho zákonníka. Navyše úprava sprostredkovateľskej zmluvy v Obchodnom zákonníku dáva zmluvným stranám veľkú voľnosť, preto sa obsah sprostredkovateľskej zmluvy môže veľmi líšiť od prípadu k prípadu a všeobecný právny výklad by bol neúčelný.

Sprostredkovateľská zmluva so spotrebiteľom

Obsah zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva so spotrebiteľom spadá pod režim Občianskeho zákonníka, ktorý práva a povinnosti sprostredkovateľa – v našom prípade realitnej kancelárie a klienta – spotrebiteľa upravuje len veľmi stručne. Podľa Občianskeho zákonníka sa sprostredkovateľskou zmluvou sprostredkovateľ zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Strohá zákonná úprava privádza účastníkov zmluvy k potrebe špecifikovať práva a povinnosti realitnej kancelárie a klienta. Je pravdou, že v občianskom práve platí zásada zmluvnej slobody, ktorá znamená právo zvoliť si obsah zmluvy. Podmienkou však je, že obsah zmluvy nesmie odporovať zákonu ani ho obchádzať či priečiť sa dobrým mravom. Tu narážame na jeden zásadný problém – spotrebiteľskú legislatívu. Právny poriadok najmä vďaka vplyvom Európskej únie chráni spotrebiteľa. Preto nie je možné do spotrebiteľskej zmluvy (zmluvy, kde na jednej strane je spotrebiteľ a na druhej strane je podnikateľ) vložiť akékoľvek práva a povinnosti.

Osobitnú pozornosť treba venovať sprostredkovateľskej zmluve so spotrebiteľom, ktorá je uzatvorená mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie. Keďže väčšina sprostredkovateľských zmlúv sa uzatvára priamo na sprostredkovávanej nehnuteľnosti, je dôležité, aby mala sprostredkovateľská zmluva aj ďalšie zákonné náležitosti, pričom medzi najpodstatnejšie patria:

a. hlavné vlastnosti služby,

b. obchodné meno a sídlo alebo miesto podnikania realitnej kancelárie, telefónne číslo a ďalšie údaje, ktoré sú dôležité pre kontakt spotrebiteľa s realitnou kanceláriou, najmä adresu jej elektronickej pošty a číslo faxu, ak ich má,

c. celkovú cenu služby vrátane dane z pridanej hodnoty a všetkých ostatných daní alebo ak vzhľadom na povahu služby nemožno cenu primerane určiť vopred, spôsob, akým sa vypočíta, prípadne ďalšie poplatky,

d. informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy; formulár na odstúpenie od zmluvy,

e. informáciu o prípadnej povinnosti spotrebiteľa uhradiť predávajúcemu cenu za skutočne poskytnuté plnenie,

f. informáciu o tom, že spotrebiteľ nie je oprávnený odstúpiť od zmluvy, prípadne informáciu o okolnostiach, za ktorých spotrebiteľ stráca právo na odstúpenie od zmluvy.

Všetky náležitosti zmluvy uzatváranej mimo prevádzkových priestorov nájdete v zákone o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.

Následky nedodržania obsahu

V prípade, ak je sprostredkovateľská zmluva so spotrebiteľom uzatvorená mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie a spotrebiteľ nebol poučený o práve odstúpiť od zmluvy alebo nesúhlasil so začatím poskytovania služby, nie je povinný platiť za poskytnuté realitné služby.

Ak spotrebiteľ už realitnej kancelárii zaplatil a následne od zmluvy odstúpi, je realitná kancelária povinná vrátiť plnenie, ak neposkytla spotrebiteľovi informácie o jeho práve odstúpiť od zmluvy alebo ak spotrebiteľ neudelil realitnej kancelárii výslovný súhlas so začatím poskytovania služieb. Zjednodušene povedané, ak realitná kancelária splnila svoju úlohu a sprostredkovala realitný obchod, ale predtým spotrebiteľa neupovedomila o jeho práve odstúpiť od zmluvy, nemusí jej spotrebiteľ zaplatiť dohodnutú províziu alebo v prípade, že už zaplatil, môže právne uvedomelý spotrebiteľ od zmluvy odstúpiť aj dodatočne a realitná kancelária je povinná mu celú províziu vrátiť.

Okrem straty provízie vás môže postihnúť aj sankcia od Slovenskej obchodnej inšpekcie vo výške niekoľko tisíc eur, v závislosti od rozsahu porušenia zákona o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.

Forma zmluvy

Ak sa pozrieme do Občianskeho či Obchodného zákonníka, dozvieme sa, že písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy nie je zákonom vyžadovaná. To však v súčasnosti už nie je úplná pravda. Čo sa teda zmenilo? V prípade, ak je zmluva medzi realitnou kanceláriou a spotrebiteľom uzatvorená mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie, je realitná kancelária povinná bezodkladne po uzavretí odovzdať klientovi (spotrebiteľovi) vyhotovenie uzavretej zmluvy na trvalom nosiči informácií. Z uvedeného teda môžeme vyvodiť záver, že sprostredkovateľská zmluva je už nepriamym spôsobom povinne písomná.

Ak si realitná kancelária povinnosť odovzdať klientovi (spotrebiteľovi) zmluvu v písomnej podobe nesplní, môže za to byť sankcionovaná zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie (podnet môže podať napr. aj klient, ktorému sa nechce zaplatiť realitnej kancelárii odmenu). Pokuta za takéto porušenie zákona sa môže vyšplhať až do výšky 16.500 EUR. Ak realitná kancelária poruší povinnosť opakovane, pokuta môže byť až 33.000 EUR.

Riešenie úlohy – kapitola č. 1
Znenie včerajšej úlohy: Predstavte si, že pri nábore nehnuteľností z občianskej inzercie sa
sústredíte len inzeráty bytov, ktoré už sú aj v ponuke realitných kancelárií. Aké
výhody/nevýhody bude mať pre vás takýto postup? Do akej miery bude voči vám majiteľ
odmietavý? Bude majiteľ ochotný pustiť vás do bytu, aby ste sa oboznámili s jeho
nehnuteľnosťou?

Riešenie:
Výhody
1. Pravdepodobnosť toho, že budete počuť v telefóne jedno odmietavé stanovisko
majiteľa za druhým, sa zníži. Práve toto je pre mnohých začínajúcich realitných
maklérov veľmi frustrujúce.
2. Pokiaľ predávajúci nemá stanovený limit na maximálny počet realitných kancelárií,
ktoré ponúkajú jeho nehnuteľnosť, pravdepodobne vám umožní zaradiť si byt do
ponuky. Konečne budete mať čo predávať!

Nevýhody

1. Analýza inzerátov v občianskej inzercii, t.j. sledovanie, či sa objavujú nehnuteľnosti
z nich už aj v ponuke realitných kancelárií, vám zaberie ďalší čas.
2. Majiteľ nemusí súhlasiť s tým, aby ste si prišli byt pozrieť a nafotiť ho. Z neustáleho
otvárania a zatvárania dverí maklérom je už otrávený. Povie vám iba toľko, že si
môžete nehnuteľnosť pridať do ponuky a použiť jeho fotografie. Takýto postup je
však pre nás diskutabilný. Práve osobná obhliadka nehnuteľnosti, jej nafotenie a
osobný kontakt s klientom (vrátane jeho zazmluvnenia) sú pre vás dôležité. Len
takto získate praktické skúsenosti. Okrem toho ponúkať nehnuteľnosť, ktorú ste
nevideli, je neprofesionálne.
3. Skutočnosť, že byt budú mať vo svojej ponuke aj ďalšie realitné kancelárie, vás
bude nepriaznivo sprevádzať na každom kroku (výhradnému/nevýhradnému
zastupovaniu klienta sa viac venujeme v druhej kapitole).

 

Úloha ku kapitole č. 2

Ako realitný maklér ste na náborovej obhliadke u majiteľa bytu, ktorý sa predáva.
Predávajúci, ktorého vidíte prvý raz v živote, je “utáraný” a rád sa počúva. Zároveň sa však
ponáhľa a čas, ktorý má pre vás vyhradený, je prísne obmedzený. Mali by ste stihnúť
1. zoznámenie sa s klientom (majiteľom)
2. predstavenie seba a svojej realitnej kancelárie

3. oboznámenie sa s nehnuteľnosťou (majiteľ by vás ňou mal previesť)

Ktorej z týchto troch aktivít (a prečo) dáte najvyššiu prioritu? A naopak, čomu sa budete
vzhľadom na limitovaný čas venovať menej?

0 Comments

Leave a reply

Kontaktujte nás

Bohužiaľ žiaden operátor nie je dostupný, ale môžete nám poslať email na ktorý Vám budeme čoskoro reagovať.

Odosielam

©2021 Zaxo and Prom Real

or

Log in with your credentials

Forgot your details?