4. Ako určiť cenu nehnuteľností

Ako určiť cenu nehnuteľností

Ako určiť cenu nehnuteľnosti

Štatistiky potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 3 až 6 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú.  

Cena nehnuteľnosti je stanovená správne, ak po prevode vlastníctva nadobudnú kupujúci aj predávajúci dojem, že uzavreli výhodný obchod. Je tomu tak vtedy, ak kupujúci by pravdepodobne v najbližšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju zase nepredal za cenu vyššiu. Z tohto základného pravidla fungovania trhu, kedy sa stretla optimálna ponuka s dopytom, výsledkom čoho bola obidvomi stranami akceptovateľná trhová cena, je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je pojem relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien a situáciu na realitnom trhu platiť aj zajtra.

V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa komparatívna metóda. Táto je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Pritom je potrebné zohľadniť mnohé faktory.

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti

Okrem makroekonomických faktorov cenu ovplyvňujú (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.

Všeobecné faktory

• lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice
• poloha nehnuteľnosti – poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
• technický stav nehnuteľnosti
• hladina hluku
• životné prostredie (parky, lesy, ihriská)
• dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
• občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
• bezpečnosť ľudí v danej lokalite
• sociálna úroveň obyvateľstva
• inžinierske siete – voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie  
• konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
• nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
• dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)

ale aj 

• poloha na prízemí, zvýšenom prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
• poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
• stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
• ak súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
• nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
• orientácia na rušnú komunikáciu – frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
• prístupová komunikácia nie je právne vysporiadaná

 
Ostatné  faktory

• právne nedostatky (ťarchy, prebiehajúca exekúcia, existujúci nájomný vzťah a pod.)
• pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
• narušená konštrukcia a statika objektu
• dostupnosť v zime (cesta)
• nevyhovujúce dopravné spojenie
• tepelne nezaizolovaný, resp. zatekajúci objekt
• riziko možných záplav
• pozemok – severný svah, nepravidelný tvar
• nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
• nevyhovujúci susedia a pod.

Psychologické aspekty vplývajúce na cenu

Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojej nehnuteľnosti vytvorilo citové puto, ktoré ale pri objektívnom stanovovaní ceny skôr škodí. Častou chybou predávajúcich je neúmerné navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorovanie faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť.

Určenie ceny bytu je jednoduchšie ako určenie ceny domu či pozemku. Určiť ceny nehnuteľností vo väčšom meste je ľahšie ako v menšom.

Ak stanovujete cenu nehnuteľnosti, pokúste ju stanovovať prepočtom na štvorcové metre. Nájdite čo najviac porovnateľných nehnuteľností, urobte aritmetický priemer ceny jedného štvorcového metra a tento vynásobte rozlohou nehnuteľnosti, ktorej cenu určujete.

Aká zľava z ceny je pre kupujúceho zaujímavá?

Pri bytoch kupujúci spozornejú, ak začne byť reč o zľave aspoň vo výške 3-5 percent. Vhodné je pre kupujúceho zľavu premietnuť do konkrétnej výhody, napríklad „za zľavu, o ktorú predávajúci znížil cenu, si môžete zrekonštruovať kuchyňu alebo kúpeľňu …“.

Treba sa pripraviť, že budúci kupujúci sa môže pokúsiť (niekedy len tak zo zvedavosti) zjednávať cenu už pri prvej obhliadke. Netreba sa nechať vtiahnuť do tohto predčasného handlovania. Vhodné je na toto riziko upozorniť aj svojho klienta (predávajúceho). Diskusiu o zľave (ak je vôľa na strane predávajúceho nejakú poskytnúť) sa pokúste odkloniť až do rokovania (rezervácie nehnuteľnosti). Pripravte si poruke zoznam výhod a cenovú analýzu ostatných „konkurenčných“ nehnuteľností, ktoré použijete ako protiargument pri otázke o zľave.

Osvedčilo sa, že je efektívnejšie ponúknuť nehnuteľnosť za primeranú cenu a už potom nezjednávať, ako cenu spočiatku “prestreliť” a potom zľavovať.

Úloha:  

Určte priemernú cenu 2-izbového bytu, ktorý sa nachádza v centre Vášho mesta, ak viete, že je v pôvodnom stave, nie je na prízemí ani na najvyššom poschodí, má 55 m2 a balkón.