5. Prevod od A po Z

Od rezervácie až po podpis zmluvy

Priebeh prevodu od A po Z, od od rezervácie nehnuteľnosti až po podpis zmluvy

Samotný priebeh predaja / kúpy nehnuteľnosti je možné zhrnúť do niekoľkých základných fáz. Úvodné fázy pozostávajúce z náboru, propagácie nehnuteľnosti sme preškli v predchádzajúcich kapitolách, rovnako aj obhliadku s potenciálnym klientom. Aký je ďalší postup?

  • rezervácia nehnuteľnosti spojená s podpisom rezervačnej zmluvy, prípadne budúcej kúpnej zmluvy
  • deň „D“ prevodu – podpis kompletnej zmluvnej dokumentácie (RK, notár, banka, kataster)
  • popredajný servis – protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti, prehlásenie médií a služieb, ukončenie obchodu

Jednotlivé kroky Vám popisuje aj nasledujúce video »

Rezervácia nehnuteľnosti

V súčasnosti je už skoro pravidlom, že celý servis pri prevode nehnuteľnosti komplexne „zastrešuje“ realitná kancelária. Ak obdržíte od záujemcu o kúpu kladné vyjadrenie, je potrebné začať organizovať potrebné kroky k zabezpečeniu obchodu. Je dôležité, aby ste svojich klientov podrobne oboznámili s priebehom prevodu a iniciovali spoločné rokovanie. Odporúčame vám náročnejšie právne otázky konzultovať s právnikom. Spolupôsobte pri príprave zmlúv. Je dôležité, aby ste na stanovisko klienta zareagovali čo najrýchlejšie a prvé stretnutie s účastníkmi obchodu zbytočne neodkladali. Majte na pamäti, že pokiaľ neexistuje písomný zmluvný záväzok so stanovenou sankciou, je realizácia obchodu stále neistá.

Najideálnejšie je zorganizovať spoločné stretnutie všetkých zainteresovaných strán čo najskôr po tom, ako sa vám záujemca vyjadril, že má o kúpu nehnuteľnosti seriózny záujem. V tomto štádiu sa preverujú informácie z aktuálneho listu vlastníctva, majetkovo-právne vzťahy, osobné údaje účastníkov obchodu. Právnik by mal vašim klientom vysvetliť špecifiká obchodu, riešiť návrhy a pripomienky a tieto následne zapracovať do zmlúv. Ak je všetko v poriadku, nasleduje podpísanie zmluvnej dokumentácie a zloženie zálohy, ako prvej časti kúpnej ceny. Kupujúci si týmto zabezpečuje skutočnosť, že nehnuteľnosť bude prednostne prevedená do jeho vlastníctva a zároveň potvrdzuje predávajúcemu i realitnej kancelárii svoju solventnosť a seriózny záujem o kúpu. Na základe poverenia predávajúceho zloží kupujúci sprostredkovateľovi do úschovy (alebo prevedie na účet sprostredkovateľa) prvú časť kúpnej ceny. Ak to situácia vyžaduje, môže ju uschovať u notára alebo vinkulovať v banke. Jej výška sa najčastejšie pohybuje od 2 % do 6 % z celkovej ceny nehnuteľnosti, teda vo výške sprostredkovateľskej odmeny (provízie).

Tento úkon sa potvrdzuje uzavretím osobitnej dohody o úschove prvej časti kúpnej ceny, (používajú sa aj iné názvy pre tento zmluvný vzťah, napríklad: dohoda o zložení peňažnej zálohy, zmluva o zložení preddavku, zmluva o rezervácii, zmluva o zložení depozitu a pod.). Súčasne sa môže s dohodou uzatvoriť aj budúca kúpna zmluva. Zložená záloha sa neskôr započíta do celkovej kúpnej ceny.

Ideálny príklad pre rýchle zrealizovanie obchodu nastáva vtedy, keď sa súbežne stretne viac okolností:

  • kupujúci má k dispozícii potrebnú finančnú čiastku (a to aj v prípare financovanie prostredníctvom hypotéky, kedže aj banky dnes už požadujú aspoň čiastočné financovanie zo zdrojov kupujúceho)
  • nehnuteľnosť môže byť po prevode vlastníctva ihneď uvoľnená a odovzdaná kupujúcemu
  • účastníci obchodu sú dostatočne promptní, právne uvedomelí a flexibilní

Každý obchodný prípad je individuálny, jeho špecifiká a časová náročnosť závisí od mnohých okolností. Pokiaľ je do obchodného prípadu zainteresovaná i hypotekárna banka, účastníci sú
uzrozumení s tým, že proces schvaľovania úveru určitú dobu trvá. Tento časový úsek musí byť prispôsobený termínu uzavretia riadnej kúpnej zmluvy. Kým obe strany k tejto skutočnosti pristúpia, väčšinou ich čaká ešte viacero krokov a súvisiacich úkonov.

Maklér v tomto medziobdobí vstupuje do rokovania aj s hypotekárnou bankou, je nápomocný pri schvaľovacom procese. Zväčša pri tom intenzívne spolupracuje s hypotekárnym poradcom, ktorý zabezpečuje financovanie nákupu. Častá je v tomto momente aj spolupráca so znalcom pri určení hodnoty nehnuteľnosti formou znaleckého posudku. Sprevádza a koordinuje klientov, pomáha s vybavovaním formalít pre hladký priebeh prevodu vlastníctva. Napríklad pri prevode bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je potrebné k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností doložiť aj vyhlásenie správcu bytového domu alebo prípadné potvrdenia o výmaze záložných práv a pod. Po zrealizovaní uvedených úkonov, zhromaždení dokumentácie a schválení úveru, maklér prispôsobuje termín podpisu kúpnej zmluvy.

Spolupracujúci advokát realitnej kancelárie alebo notár pripravuje kúpnu zmluvu a všetky náležitosti potrebné k podaniu na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Jeho úlohou je navrhnúť obojstranne bezpečnú realizáciu obchodu a zminimalizovať sprievodné riziká.

Príprava rezervačnej zmluvy / budúcej kúpnej zmluvy

Aj keď sa to nemusí zdať, každý prevod nehnuteľnosti je špecifický, a preto je potrebné, aby (ak sa má prevod urobiť bez rizika) boli špecifiká prevodu zapracované do zmluvnej dokumentácie, a to už pri podpise samotnej rezervačnej zmluvy. Spolupracujúci advokát vašej realitnej kancelárie by mal v rámci rokovania detailne objasniť vašim klientom celý právny postup prevodu, vrátane špecifík podľa individuálnych okolností každého prípadu. Rokovanie zvykne trvať (podľa náročnosti prevodu) približne jednu až dve hodiny. Je potrebné, aby ste zabezpečili všetky dokumenty potrebné k prevodu a tiež osobné doklady vašich klientov (občiansky preukaz a jeden ďalší preukaz s fotografiou). Práve na základe nich bude vypracovaná potrebná zmluvná dokumentácia. Základnou otázkou predaja, ktorá sa v tejto fáze rieši, je financovanie nehnuteľnosti, ktorú bližšie rozoberáme v nasledujúcej lekcii.

Čo robiť, keď nejde všetko podľa Vašich predstáv a ked “padne rezervačka” sa dozviete aj v nasledujúcom videu »

Podpis kúpnej zmluvy

Keďže každý prevod je individuálny, jeho špecifiká a časová náročnosť (vrátane postupnosti krokov) závisia od viacerých okolností. Ak sa nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, jeho vybavenie istý čas trvá. Tomu musí byť prispôsobený aj termín podpisu kúpnej zmluvy. Kým sa tak stane, je potrebné s vašimi klientmi absolvovať niekoľko (s prevodom bezprostredne súvisiacich) úkonov.

Ak má váš klient jasno, akým spôsobom bude financovať kúpu nehnuteľnosti a sú vybavené všetky potrebné formality (hypotekárny úver a pod.) a rovnako pripravené všetky potrebné návrhy k podpisu (najmä kúpna zmluva a návrh na vklad), neostáva nič iné, ako celý prevod dotiahnuť do konca. Nasledujúce štádiá samotného prevodu, ktoré popisujeme, sú vždy individuálne a ich postupnosť je obvykle v réžii realitnej kancelárie.

Asi netreba osobitne zdôrazňovať, že kúpa či predaj nehnuteľnosti je náročným procesom, v ktorom ide častokrát o celoživotné úspory vašich klientov. Práve tí budú od vás očakávať prvotriedny servis služieb a odbornú asistenciu počas celého prevodu. Je bežné, že realitná kancelária má svojho „dvorného“ advokáta, ktorý jej vypracováva kompletnú zmluvnú dokumentáciu. Aj keď na internete nájdete množstvo vzorov kúpnych zmlúv, tieto sa nemusia vzťahovať na konkrétny prípad vášho klienta. Spravidla ide o „natemplatované“, častokrát neaktuálne vzory, ktoré neriešia záruky, spôsoby bezpečnej úhrady kúpnej ceny v spojení s ochranou vlastníctva, právny režim odstúpenia od zmluvy, protokolárneho odovzdania či základné otázky súvisiace s katastrálnym konaním. Najčastejšie používané zmluvy v realitnej praxi (vzťahujúce sa na najrozmanitejšie situácie), ktoré sú neustále dopĺňané a aktualizované, majú členovia Realitnej únie SR vo svojom intranete. Nezabúdajte ale, že úprava týchto zmlúv alebo tvorba nových zmlúv patrí výlučne do rúk advokátov alebo notárov.

V realitnej praxi sa prevody najčastejšie realizujú na základe kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť, sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka prípadne aj Zákona o bytoch a nebytových priestoroch v prípade prevodu bytov a nebytových priestorov. Keďže sa zmluva týka nehnuteľnosti, musí mať vždy písomnú formu (inak je neplatná). Naviac, čo je dôležité si uvedomiť, prevod vlastníckeho práva nenastáva účinnosťou zmluvy, ani doručením návrhu na vklad katastru, príp. odovzdaním nehnuteľnosti kupujúcemu, ale až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Túto skutočnosť treba brať na zreteľ a podľa toho nastaviť aj spôsob úhrady kúpnej ceny.

Podstatnými náležitosťami kúpnej zmluvy je určenie predmetu kúpy a kúpna cena. Bez určenia týchto náležitostí kúpna zmluva nevznikne (i keď nie je vylúčené, že vznikne iná zmluva). Ak sa prevádza byt, kúpna zmluva musí naviac obsahovať všetky náležitosti, ktoré pre ňu vyžaduje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Základnou povinnosťou predávajúceho je riadne a včas odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu a základnou povinnosťou kupujúceho je zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu spôsobom a v lehote podľa dohody zmluvných strán. Dovolili by sme si poukázať na niekoľko spôsobov, akými môže byť kúpna cena predávajúcemu uhradená.

Bezpečná úhrada kúpnej ceny

Základnou otázkou, ktorú kupujúci riešia, je financovanie nehnuteľnosti, na ktorom stojí a súčasne niekedy aj padá celý realitný obchod. Najčastejším prípadom je delená platba, spravidla kombinovaná s hypotekárnym úverom. Práve financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru je aj jednou z najoptimálnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny, ak kupujúci nedisponuje dostatkom vlastných finančných prostriedkov.

Ak sa má kupovaná nehnuteľnosť financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru, nebuďte prekvapený, ak niektorí vaši klienti odmietnu služby vášho hypotekárneho poradcu a úver si budú chcieť vybavovať sami. Nie je to nič ojedinelé, aj keď je vhodnejšie, ak im sami poskytnete asistenciu pri vybavení úveru. Spravidla každá realitná kancelária má svojho finančného poradcu, ktorý vie lepšie posúdiť úskalia a finančné možnosti pri jej klientovi.

Aj keď je spôsob úhrady kúpnej ceny vo väčšine prípadov založený na vzájomnej dohode medzi predávajúcim a kupujúcim, medzi najčastejšie spôsoby financovania nehnuteľnosti patrí:

a. platba pri podpise zmluvy – táto má pre predávajúceho tú výhodu, že preukazuje solventnosť kupujúceho a kúpnu cenu má ihneď k dispozícii. Nevýhodou pre kupujúceho

je skutočnosť, že musí zaplatiť kúpnu cenu, hoci nehnuteľnosť nemá ešte vo svojom vlastníctve (vlastníkom sa stáva až povolením vkladu do katastra nehnuteľností). Vo väčšine prípadov nemá k nehnuteľnosti ešte ani prístup. Tento spôsob úhrady je mimoriadne rizikový, pretože ak kataster z nejakého dôvodu vlastníctvo neprepíše, môže nastať problém s vymáhaním už zaplatenej kúpnej ceny.

b. delená platba – určitú časť (spravidla jednu polovicu) kupujúci odovzdáva pri podpise zmluvy a zvyšok po povolení vkladu. Predávajúci má určitú časť kúpnej ceny ihneď k dispozícii, nemá však istotu, že kupujúci je solventný a seriózny, a nevie či mu bude druhá časť po prevode vlastníckeho práva uhradená. Kupujúci na druhú stranu nevie, či bude na jeho osobu nehnuteľnosť prevedená, ale už musí časť kúpnej ceny zaplatiť.

c. platba po prevode vlastníckeho práva – má výhodu pre kupujúceho, pretože za nehnuteľnosť platí až vtedy, keď sa naozaj stane vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti. Pre predávajúceho má nevýhodu v tom, že musí čakať na zaplatenie kúpnej ceny (neraz aj pomerne dlhú dobu) a nemá istotu v tom, že kupujúci naozaj zaplatí.

d. platba prostredníctvom tretej osoby – sem môžeme zaradiť napríklad zloženie kúpnej ceny do notárskej úschovy, dokumentárny akreditív alebo rôzne formy vinkulovaných účtov (čo sú všetko formy úschovy). Pre všetky spomenuté možnosti platí, že platba prebieha prostredníctvom tretieho, nezainteresovaného subjektu. Ide pravdepodobne o najspoľahlivejší spôsob pre obe zmluvné strany. Kúpna cena býva zložená do notárskej úschovy alebo na osobitný účet v banke pri podpise zmluvy a je odovzdaná predávajúcemu až po predložení dokladov, ktoré potvrdzujú, že došlo k prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho. Predávajúci má tak už pri podpise zmluvy istotu, že kupujúci je solventný a že peniaze dostane, a kupujúci má istotu, že kým na jeho osobu nebude nehnuteľnosť prevedená, nepríde o svoje peniaze. Jedinou nevýhodou spomenutých možností je iba vyššia nákladnosť celej transakcie. Vzhľadom na objem finančných prostriedkov, ktoré sú v „hre“, však ide o zanedbateľnú sumu.

Samozrejme, jednotlivé typy úhrady kúpnej ceny majú svoje špecifiká, ktoré sú prispôsobené individuálnym okolnostiam. Známe sú situácie, ktoré si vyžadujú vyplatenie časti kúpnej ceny vopred, napríklad predávajúci potrebuje určitú sumu na uhradenie nedoplatkov spojených s užívaním bytu, prípadne na náklady spojené s exekúciou alebo na výmaz záložného práva a pod.

Notárska úschova

Notárska úschova sa v realitnom obchode považuje za jeden z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny. Peňažné prostriedky kupujúceho má k dispozícii neutrálna tretia osoba – notár, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali osobe oprávnenej na ich prijatie. V zápisnici o zriadení notárskej úschovy sú presne uvedené podmienky, ako má notár pri vydávaní peňazí postupovať. Tieto sú dvojakého charakteru – na strane predávajúceho, ako aj kupujúceho, a to:

1. podmienky, za ktorých je notár povinný vydať peniaze (predmet notárskej úschovy) predávajúcemu. Týmito podmienkami je spravidla predloženie listu vlastníctva použiteľného pre právne úkony, z ktorého vyplýva, že vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stal kupujúci a súčasne predloženie originálu rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu,

2. podmienky, za ktorých je notár povinný vrátiť peniaze z notárskej úschovy späť kupujúcemu. Najčastejšie vtedy, ak katastrálny odbor okresného úradu nevykonal zápis alebo ak notárovi nebol predložený list vlastníctva, ktorý by spĺňal presne stanovené podmienky uvedené v zápisnici.

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy závisí od výšky sumy, ktorá má byť uschovaná. Jej presnú výšku môžete zistiť v Sadzobníku vyhlášky č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov.

Banková vinkulácia

Banková vinkulácia je obdobou notárskej úschovy, s tým rozdielom, že „uschovávateľom“ je tu banka. Podstata bankovej vinkulácie spočíva v „zablokovaní“ (zmrazení) finančných prostriedkov kupujúceho na osobitnom účte zriadenom v banke na základe zmluvy o vinkulácii, a to až do času, kým banke nebude preukázané splnenie podmienok uvedených v kúpnej zmluve a v zmluve o vinkulácii. Tieto podmienky sú obdobné ako pri notárskej úschove, a to jednak pri vydaní peňazí predávajúcemu, ako aj pri ich vrátení kupujúcemu.

Výšku poplatku za zriadenie bankovej vinkulácie si určuje každá banka samostatne, no všeobecne platí, že jeho výška závisí od výšky vinkulovanej sumy. Celý proces vybavovania vinkulácie trvá spravidla 1 až 3 dni.

Bankovú vinkuláciu realitné kancelárie odporúčajú najmä vtedy, ak požaduje hypotekárna banka, ktorá platí za kupujúceho veľkú časť kúpnej ceny aj učitú platbu zo zdrojov kupujúceho (častý prípad od roku 2019). Práve túto časť kúpnej ceny ktorú vypláca priamo kupujúci je vhodné uložiť do bankovej úschovy t.j. do vinkulácie.

Deň „D“ prevodu

Keďže každý prevod je individuálny, jeho špecifiká a časová náročnosť (vrátane postupnosti krokov) závisia od viacerých okolností. Ak sa nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, jeho vybavenie istý čas trvá. Tomu musí byť prispôsobený aj termín podpisu kúpnej zmluvy. Kým sa tak stane, je potrebné s vašimi klientmi absolvovať niekoľko (s prevodom bezprostredne súvisiacich) úkonov. Ak má váš klient jasno, akým spôsobom bude financovať kúpu nehnuteľnosti a sú vybavené všetky potrebné formality (hypotekárny úver a pod.) a rovnako pripravené všetky potrebné návrhy k podpisu (najmä kúpna zmluva a návrh na vklad), neostáva nič iné, ako celý prevod dotiahnuť do konca. Nasledujúce štádiá samotného prevodu, ktoré popisujeme, sú vždy individuálne a ich postupnosť je obvykle v réžii realitnej kancelárie.

Notársky úrad

Spravidla sa deň prevodu začína na notárskom úrade, kde sa osvedčuje pravosť podpisu predávajúceho na všetkých vyhotoveniach kúpnej zmluvy. Niektoré realitné kancelárie majú vo zvyku si so svojimi klientmi sadnúť ešte predtým, než dôjde k overovaniu podpisov, u nich v kancelárii. Takýto postup je vcelku vítaný a jeho výhodu možno vidieť najmä v tom, že umožňuje stranám sa spoločne pripraviť na zavŕšenie celého prevodu v príjemnej atmosfére a strany si tak môžu ešte raz prečítať a skontrolovať finálnu verziu kúpnej zmluvy, než dôjde k ich záväznému podpisu.

Hypotekárna banka

Ďalším krokom v súlade s kúpnou zmluvou môže byť stretnutie s pracovníkom hypotekárnej banky. Ak má byť úver zabezpečený nehnuteľnosťou predávajúceho, potrebuje poskytovateľ úveru (banka) na zriadenie záložného práva jeho súhlas, vyjadrený podpisom zmluvy o zriadení záložného práva. Túto zmluvu vždy uzatvára a podpisuje vlastník nehnuteľnosti. Kupujúci podpisuje zmluvu o hypotekárnom úvere s bankou, v ktorej si berie úver na splatenie nehnuteľnosti.

Keď už je podpísaná všetka zmluvná dokumentácia, pre uzavretie obchodného prípadu je potrebné podať na katastri nehnuteľností návrh na vklad vlastníckeho práva spoločne s prílohami (najmä kúpnou zmluvou, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza a v prípade prevodu bytov je potrebné doložiť aj Vyhlásenie správcu, že predávajúci má vysporiadané všetky svoje záväzky voči správcovi bytového domu).

Pri realizácii obchodu prostredníctvom realitnej kancelárie sú všetky peňažné plnenia v zmluve dôkladne zapracované tak, aby mohli byť nielen súdne vymáhateľné, ale aby bol aj technicky zminimalizovaný priestor na neseriózny postup ktorejkoľvek strany. Prítomnosť realitného profesionála je pri peňažných transakciách opodstatnená, a preto aj klientmi vyžadovaná.

Jednotlivé kroky účastníkov obchodu zodpovedajú podmienkam, ktoré sú upravené v kúpnej zmluve. Ďalší dôležitý úkon, ktorý maklér zabezpečuje, je podanie návrhu na zápis vkladu do katastra nehnuteľností. O tomto kroku sa dozviete viac v nasledujúcej kapitole.

0 Comments

Leave a reply

Kontaktujte nás

Bohužiaľ žiaden operátor nie je dostupný, ale môžete nám poslať email na ktorý Vám budeme čoskoro reagovať.

Odosielam

©2021 Zaxo and Prom Real

or

Log in with your credentials

Forgot your details?