9. Celý priebeh prevodu

Celý priebeh prevodu

 

9-1

Milí kolegovia,

po prejavenom záujme nasleduje vytvorenie predbežnej dohody o ďalšom postupe klientov pri predaji či kúpe nehnuteľnosti. V realitnej brandži sa táto etapa obchodu nazýva “rezervácia nehnuteľnosti” alebo “zloženie zálohy” na nehnuteľnosť.

 

Priebeh prevodu od A po Z

Samotný priebeh predaja / kúpy nehnuteľnosti je možné zhrnúť do niekoľkých základných bodov:

  1. príprava nehnuteľnosti na predaj – zahŕňa homestaging a propagáciu nehnuteľnosti
  2. rezervácia nehnuteľnosti spojená s podpisom rezervačnej zmluvy, prípadne budúcej kúpnej zmluvy
  3. deň „D“ prevodu – podpis kompletnej zmluvnej dokumentácie (RK, notár, banka, kataster)
  4. popredajný servis – protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti, prehlásenie médií a služieb, ukončenie obchodu.

 

9-2

Rezervácia nehnuteľnosti

V súčasnosti je už skoro pravidlom, že celý servis pri prevode nehnuteľnosti komplexne „zastrešuje“ realitná kancelária. Ak obdržíte od záujemcu o kúpu kladné vyjadrenie, je potrebné začať organizovať potrebné kroky k zabezpečeniu obchodu. Je dôležité, aby ste svojich klientov podrobne oboznámili s priebehom prevodu a iniciovali spoločné rokovanie. Odporúčame vám náročnejšie právne otázky konzultovať s právnikom. Spolupôsobte pri príprave zmlúv. Je dôležité, aby ste na stanovisko klienta zareagovali čo najrýchlejšie a prvé stretnutie s účastníkmi obchodu zbytočne neodkladali. Majte na pamäti, že pokiaľ neexistuje písomný zmluvný záväzok so stanovenou sankciou, je realizácia obchodu stále neistá.

Najideálnejšie je zorganizovať spoločné stretnutie všetkých zainteresovaných strán čo najskôr po tom, ako sa vám záujemca vyjadril, že má o kúpu nehnuteľnosti seriózny záujem. V tomto štádiu sa preverujú informácie z aktuálneho listu vlastníctva, majetkovo-právne vzťahy, osobné údaje účastníkov obchodu. Právnik by mal vašim klientom vysvetliť špecifiká obchodu, riešiť návrhy a pripomienky a tieto následne zapracovať do zmlúv. Ak je všetko v poriadku, nasleduje podpísanie zmluvnej dokumentácie a zloženie zálohy, ako prvej časti kúpnej ceny. Kupujúci si týmto zabezpečuje skutočnosť, že nehnuteľnosť bude prednostne prevedená do jeho vlastníctva a zároveň potvrdzuje predávajúcemu i realitnej kancelárii svoju solventnosť a seriózny záujem o kúpu. Na základe poverenia predávajúceho zloží kupujúci sprostredkovateľovi do úschovy (alebo prevedie na účet sprostredkovateľa) prvú časť kúpnej ceny. Ak to situácia vyžaduje, môže ju uschovať u notára alebo vinkulovať v banke. Jej výška sa najčastejšie pohybuje od 2 % do 6 % z celkovej ceny nehnuteľnosti, teda vo výške sprostredkovateľskej odmeny (provízie).

Tento úkon sa potvrdzuje uzavretím osobitnej dohody o úschove prvej časti kúpnej ceny, (používajú sa aj iné názvy pre tento zmluvný vzťah, napríklad: dohoda o zložení peňažnej zálohy, zmluva o zložení preddavku, zmluva o rezervácii, zmluva o zložení depozitu a pod.). Súčasne sa môže s dohodou uzatvoriť aj budúca kúpna zmluva. Zložená záloha sa neskôr započíta do celkovej kúpnej ceny.

Ideálny príklad pre rýchle zrealizovanie obchodu nastáva vtedy, keď sa súbežne stretne viac okolností:

  • kupujúci má k dispozícii potrebnú finančnú čiastku
  • nehnuteľnosť môže byť po prevode vlastníctva ihneď uvoľnená a odovzdaná kupujúcemu
  • účastníci obchodu sú dostatočne promptní, právne uvedomelí a flexibilní

Každý obchodný prípad je individuálny, jeho špecifiká a časová náročnosť závisí od mnohých okolností. Pokiaľ je do obchodného prípadu zainteresovaná i hypotekárna banka, účastníci sú uzrozumení s tým, že proces schvaľovania úveru určitú dobu trvá. Tento časový úsek musí byť prispôsobený termínu uzavretia riadnej kúpnej zmluvy. Kým obe strany k tejto skutočnosti pristúpia, väčšinou ich čaká ešte viacero krokov a súvisiacich úkonov.

Maklér v tomto medziobdobí vstupuje do rokovania aj s hypotekárnou bankou, je nápomocný pri schvaľovacom procese. Sprevádza a koordinuje klientov, pomáha s vybavovaním formalít pre hladký priebeh prevodu vlastníctva. Napríklad pri prevode bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je potrebné k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností doložiť aj vyhlásenie správcu bytového domu alebo prípadné potvrdenia o výmaze záložných práv a pod. Po zrealizovaní uvedených úkonov, zhromaždení dokumentácie a schválení úveru, maklér prispôsobuje termín podpisu kúpnej zmluvy.

Spolupracujúci advokát realitnej kancelárie pripravuje kúpnu zmluvu a všetky náležitosti potrebné k podaniu na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Jeho úlohou je navrhnúť obojstranne bezpečnú realizáciu obchodu a zminimalizovať sprievodné riziká.

 

Príprava rezervačnej zmluvy / budúcej kúpnej zmluvy

Aj keď sa to nemusí zdať, každý prevod nehnuteľnosti je špecifický, a preto je potrebné, aby (ak sa má prevod urobiť bez rizika) boli špecifiká prevodu zapracované do zmluvnej dokumentácie, a to už pri podpise samotnej rezervačnej zmluvy. Spolupracujúci advokát vašej realitnej kancelárie by mal v rámci rokovania detailne objasniť vašim klientom celý právny postup prevodu, vrátane špecifík podľa individuálnych okolností každého prípadu. Rokovanie zvykne trvať (podľa náročnosti prevodu) približne jednu až dve hodiny. Je potrebné, aby ste zabezpečili všetky dokumenty potrebné k prevodu (bližšie sme si ich prebrali v predchádzajúcich lekciách) a tiež osobné doklady vašich klientov (občiansky preukaz a jeden ďalší preukaz s fotografiou). Práve na základe nich bude vypracovaná potrebná zmluvná dokumentácia. Základnou otázkou predaja, ktorá sa v tejto fáze rieši, je financovanie nehnuteľnosti, ktorú bližšie rozoberáme v nasledujúcej lekcii.

 

9-3

0 Comments

Leave a reply

Kontaktujte nás

Bohužiaľ žiaden operátor nie je dostupný, ale môžete nám poslať email na ktorý Vám budeme čoskoro reagovať.

Odosielam

©2021 Zaxo and Prom Real

or

Log in with your credentials

Forgot your details?