1. V čom spočíva práca realitného makléra

V čom spočíva práca realitného makléra

1-1

Milí kolegovia,

vitajte v online kurze Realitný maklér

Máte pred sebou študijný program, ktorý sa skladá z 13 lekcií, a vzorov zmlúv. V jednotlivých lekciách Vám postupne odkryjeme know-how, postupy a informácie, ktoré do kurzu zapracovali profesionálni makléri a advokáti s dlhoročnou praxou. Sme presvedčení, že po pozornom prečítaní získate kvalitný obraz o priebehu realitného obchodu z pohľadu makléra.  

Odporúčame Vám prečítať si každý deň len jednu lekciu a pokúsiť sa nad ňou zamyslieť. Pri niektorých lekciách je súčasťou aj úloha, ktorá prehĺbi získané znalosti a pomôže Vám získať aj praktický pohľad na problematiku. Neodporúčame “zhltnúť”  kurz naraz, keďže kurz obsahuje veľké množstvo praktických informácií, ktoré môžu pri rýchlom štúdiu uniknúť.

Upozornenie:  Váš prístup do online kurzu je dostupný iba pre Vás, každé jeho šírenie a kopírovanie je brané, ako krádež know-how a je finančne sankcionované.

 

V čom spočíva podnikanie s realitami?

Podstata realitného podnikania spočíva v sprostredkovaní predaja, kúpy alebo prenájmu nehnuteľností. Je to “vyhľadávanie druhej strany”, teda presnejšie vyhľadanie vhodného kupujúceho pre predávajúceho, nájomcu pre prenajímateľa a naopak. Je to spájanie dopytu s ponukou na realitnom trhu.

V širšom chápaní možno do kategórie realitné podnikanie zaradiť aj realitné developerstvo (výstavba bytov, domov, zmena zelených lúk na stavebné parcely a pod.), ale aj výkup a následný predaj nehnuteľnosti so ziskom. Pod realitný biznis sa zvyknú najmä v zahraničí podraďovať aj činnosti spojené so správou a údržbou nehnuteľností (facility management).

Z našich zistení vyplýva, že tí, ktorí majú záujem začať podnikať s realitami, zvyknú najskôr začať pracovať ako realitní makléri a neskôr si otvoria vlastnú realitnú kanceláriu. Tí odvážnejší si otvoria realitnú kanceláriu hneď.

 

Realitná kancelária

Realitná kancelária je podnikateľský subjekt, ktorý zabezpečuje (najmä prostredníctvom svojich realitných maklérov) služby spojené so sprostredkovaním predaja alebo prenájmu nehnuteľností.

Aké povolenie musí mať realitná kancelária? Vo všeobecnosti treba uviesť, že legislatíva je na úseku realitného podnikania nedostatočná a navyše značne “deravá”.

V súčasnosti je potrebné pre vstup do podnikania v realitnej oblasti (na otvorenie vlastnej realitnej kancelárie) splniť podmienky, ktoré sa možno na prvý pohľad javia prísnejšie, ale v skutočnosti neplnia účel, ktorým je stanovenie odborného “cenzu” pre vydanie tejto viazanej živnosti.

Ak si chcete založiť vlastnú realitnú kanceláriu (teda sám vo vlastnom mene vstúpiť na realitný trh a sprostredkovať predaj, kúpu a prenájom nehnuteľností), je potrebné, aby ste mali ako fyzická osoba alebo vaša obchodná spoločnosť v predmete podnikania činnosť: “sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností (realitná činnosť)”. Živnostenský zákon pre vydanie tejto viazanej živnosti od budúcich podnikateľov požaduje, aby ste okrem všeobecných náležitostí (plnoletosť, bezúhonnosť a spôsobilosť na právne úkony) preukázali aj odbornú spôsobilosť, a to dokladom o dosiahnutí vysokoškolského vzdelania ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru alebo úplné stredoškolské vzdelanie s maturitou a 5 rokov prax v odbore. Ak žiadateľ podmienky nespĺňa, vyžaduje sa, aby si stanovil zodpovedného zástupcu, ktorý odbornú spôsobilosť spĺňať bude.

Z veľkého počtu spoločností s predmetom podnikania “realitná činnosť” uvedených v obchodnom registri musí byť každému zrejmé, že nemôže byť náročné podmienky pre jej vydanie splniť. Podľa našich zistení, najčastejším spôsobom, ako sa citovaný právny predpis obchádza, je predloženie vyhlásenia podnikateľa, že žiadateľ “má v odbore päťročnú prax”. Ide o vágnu a nepresnú legislatívnu formuláciu, ktorá umožňuje špekulatívne výklady. A prax je toho svedkom. Nie je jednoznačné, akým spôsobom by mal žiadateľ získanú prax preukázať, či je nevyhnutné preukázať existenciu pracovného pomeru s osobou, ktorá realitnú činnosť vykonávala, alebo stačí, keď s takou osobou len spolupracoval (v rámci obchodno-zaväzkového vzťahu).

Dnes nie je ojedinelým javom, že odbor živnostenského podnikania vydá oprávnenie na podnikanie v realitnej oblasti aj takému žiadateľovi, ktorý predloží len “čestné vyhlásenie”, že má v realitnej oblasti prax viac ako 5 rokov. Problematický sa javí byť aj inštitút zodpovedného zástupcu, ktorý predstavuje často len formalitu a býva účelovo stanovený len na získanie oprávnenia na podnikanie.

Naviac, nevyžaduje sa, aby bol zodpovedný zástupca v pracovnom pomere k podnikateľovi, ak je manžel (manželka) podnikateľa alebo podnikateľov príbuzný v priamom rade (predkovia a potomkovia) alebo súrodenec, v prípade že ide o právnickú osobu, jej spoločník alebo člen.

Z uvedeného vyplýva, že viazanú živnosť pre podnikanie v realitnej oblasti nie je problém získať.

 

1-2

Realitný maklér 

Teraz si objasnime pojem a postavenie realitného makléra. Napriek tomu, že neexistuje zákonná definícia, za realitného makléra možno považovať osobu, ktorá je personálnou súčasťou realitnej kancelárie a ktorá v mene realitnej kancelárie vykonáva súhrn určených činností, medzi ktoré patria najmä: komunikácia s klientmi, ich vyhľadávanie, marketing, administratívne práce, vykonávanie obhliadok nehnuteľností, zabezpečovanie potrebných dokumentov na prípravu zmluvnej dokumentácie a pod.

1-3

Aké povolenie treba na výkon činnosti realitného makléra?

Aký predmet činnosti by mal mať realitný maklér (ak je samostatným podnikateľom) na svojom živnostenskom liste, závisí predovšetkým od obsahu zmluvy, ktorú má uzavretú s realitnou kanceláriou, a tiež od činností, ktoré pre ňu vykonáva alebo zabezpečuje.

Keďže realitnú činnosť vykonáva realitná kancelária (RK), ktorá zastúpená štatutármi vstupuje do zmluvných vzťahov s klientmi (záujemcami o kúpu, predaj, prenájom nehnuteľností) a maklér je akýmsi “subdodávateľom” súvisiacich činností (zabezpečuje pre RK dokumenty, vykonáva administratívu, marketing, obhliadky nehnuteľností a pod.), domnievame sa, že nie je vtedy potrebné, aby mal maklér v predmete činnosti realitnú činnosť, ale postačia len “voľné” živnosti, napr.: “reklamné a marketingové služby”, “administratívne služby”, “prieskum trhu a verejnej mienky” a pod. Maklér v týchto prípadoch nie je sprostredkovateľom kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti. Ak by mal ale maklér sám záujem vykonávať realitnú činnosť alebo by bol nezávislým obchodným zástupcom RK, v takom prípade by mal mať oprávnenie na podnikanie v realitnej činnosti (viazanú živnosť). Maklér môže uzavrieť s realitnou kanceláriou aj pracovný pomer /príp. skrátený pracovný pomer/, čo je z právneho hľadiska najideálnejšia forma, aj keď v realitnej praxi málo častá.

 

Aký je obvyklý zmluvný vzťah makléra a realitnej kancelárie?

Jeho vzťah s realitnou spoločnosťou je častý v dvoch režimoch:

a) Podnikateľ – živnostník

Ide o najčastejšiu formu spolupráce medzi realitnou kanceláriou a maklérom, potvrdenou exkluzívnou písomnou dohodou (mandátna zmluva, zmluva o výhradnej spolupráci a pod.).  V nej si obe strany dohodnú podmienky spolupráce, odmenu, ale aj sankciu v prípade porušenia pravidiel spolupráce.                  

Výhody:

Vyšší podiel z provízie, spravidla progresívny rast podľa objemu uskutočnených obchodov, pohyblivá pracovná doba, samostatná pracovná činnosť, možnosť výberu zákaziek.

Nevýhody:

Finančné náklady na dopravu, telefón a pod., vyššia zodpovednosť (živnostenský podnikateľ zodpovedá za svoje záväzky celým svojím majetkom).

b) Zamestnanec – trvalý pracovný pomer

Realitná kancelária a maklér uzavrú medzi sebou pracovnú zmluvu.

Výhody:

Stabilný príjem, prideľovanie pracovnej činnosti a zákaziek, materiálno-technické zabezpečenie (služobné vozidlo, počítač, telefóny), zodpovednosť zamestnávateľa, (miera zodpovednosti zamestnanca len do výšky 4-násobku priemernej mesačnej mzdy).

Nevýhody:

Nižší podiel z provízie, pevná pracovná doba, väčšinou bez uhradenia nadčasov a práce počas víkendov a sviatkov. Pravidelné výkazy o činnosti, obmedzená možnosť odmietnutia pridelenej zákazky.   

 

1-4  

  

Čo je úlohou realitného makléra

Medzi kľúčové činnosti realitného makléra patria:

  • v mene realitnej kancelárie vyhľadáva obchodné príležitosti (spája dopyt s ponukou)
  • poskytuje odborné poradenstvo, v rozsahu, ktorý mu umožňuje platná legislatíva
  • zastupuje záujmy klienta a vytvára mu príležitosť na uskutočnenie realitného obchodu
  • spravuje a aktualizuje ponuku nehnuteľností
  • propaguje nehnuteľnosti
  • organizuje a realizuje obhliadky nehnuteľností
  • komunikuje so záujemcami
  • zabezpečuje podklady a dokumentáciu
  • zúčastňuje sa rokovaní
  • spolupôsobí pri právnom servise (poskytuje súčinnosť spolupracujúcim advokátom)
  • vykonáva súvisiace úkony na príslušných úradoch a inštitúciách (najmä katastrálne konanie)
  • sprevádza klienta počas celého priebehu obchodu
  • realizuje potrebnú činnosť smerujúcu k úspešnému ukončeniu obchodného prípadu
  • koordinuje „popredajný“ servis (prepis médií, služieb, správy)

 

Koľko zarábajú realitní makléri?

Samotná výška príjmu realitného makléra závisí najmä od:

  • počtu zrealizovaných obchodov, 
  • výšky provízie za obchod a od
  • výšky percenta z provízie, ktorú za zrealizovaný obchod dá realitná kancelária maklérovi.

Priemerne zdatný realitný maklér uskutoční podľa situácie na realitnom trhu 2 až 3 obchody mesačne (sprostredkuje prevod vlastníctva nehnuteľnosti alebo prenájom). Výška provízie za jeden realitný prevod predstavuje priemerne sumu 2.000 eur, (provízia za prevod býva len výnimočne nižšia ako 1.650 eur.)

Priemerný mesačný príjem makléra cca 1.600 eur. Z tejto sumy je však potrebné pomerne odpočítať náklady spojené s prevodom, ktoré s RK znáša v pomerne 50/50.

 

1-5

Šanca zarobiť aj podstatne viac

Sú nehnuteľnosti, ktoré sa pri predaji neobjavia v inzercii. Z viacerých dôvodov si predávajúci niekedy želajú, aby sa verejnosť nedozvedela, že predávajú nehnuteľnosť. Šikovnejší makléri sa preto stávajú často aj investormi. Využijú príležitosť kúpiť výhodne nehnuteľnosť, zrekonštruujú ju a následne predajú so ziskom, ktorý niekedy presahuje celoročný príjem priemerne zarábajúceho občana SR. Skúsenejší makléri sa zúčastňujú aj dražieb nehnuteľností. 

Okrem štandardných prevodov starších bytov sa dostanú makléri aj k výnimočným príležitostiam, ako sú napr. prevody väčších nehnuteľností, luxusných rodinných domov, komerčných objektov alebo pozemkov a pod.

Pri takýchto nehnuteľnostiach býva aj provízia podstatne vyššia. Stáva sa, že odmena makléra presiahne aj sumu 20.000 eur. Samozrejme, takýto prevod si vyžaduje aj osobnejší a odbornejší prístup.

Opäť platí, že čím je maklér vzdelanejší, schopnejší a skúsenejší, tým je aj schopnejší „uchopiť“ a spracovať tieto výnimočné príležitosti. Ak je maklér mimoriadne nadaný a má dobré renomé, potom si ho takéto príležitosti vyhľadávajú samé.

Žiaľ, na našom trhu sa stále môžeme stretnúť aj s maklérmi, ktorí nemajú ani elementárne vedomosti o realitnom trhu a len vyčkávajú, kedy im klient sám prinesie peniaze.

 

Výnimočnosť podnikania v realitách

Realitný obchod je výnimočný tým, že sa nikdy nepresunie do prostredia internetu, tak ako ostatné produkty. Kupujúci bude chcieť vždy nehnuteľnosť vidieť na vlastné oči. Na Slovensku, ale aj v ostatných krajinách sa investícia do nehnuteľnosti stále považuje za bezpečnú investíciu, ktorá v závislosti od typu nehnuteľnosti môže prinášať istý výnos.

 

Ako vyzerá pracovný deň realitného makléra

Dopoludnie

Mnoho maklérov sa počas dopoludnia venuje marketingu, komunikácii s klientmi, vybavovaniu požiadaviek z predchádzajúceho dňa, komunikácii s úradmi (najmä s katastrom, stavebným úradom, so správcami bytových domov, advokátom, ktorý pripravuje pre RK zmluvnú dokumentáciu a pod.), zabezpečovaniu dokumentov k nehnuteľnostiam, zúčastňuje sa pracovných stretnutí a porád aj v rámci realitnej kancelárie a pod.

Popoludnie a podvečer

Vzhľadom na to, že väčšina klientov sú zamestnaní ľudia, je možné obhliadky nehnuteľnosti uskutočňovať až po pracovnej dobe (najmä bytový segment), preto popoludnie a podvečer venujú najmä obhliadkam nehnuteľností a stretávaniu sa s klientmi. Ak sa maklér orientuje na komerčný segment (kancelárie a sklady), obhliadky sú naopak častejšie počas pracovnej doby.

 

Ako vyzerá štandardný postup krokov pri prevode nehnuteľnosti

postupnostkrokov7

V ďalších lekciách si rozoberieme jednotlivé fázy realitného obchodu.

 

 

0 Comments

Leave a reply

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

*

Kontaktujte nás

Bohužiaľ žiaden operátor nie je dostupný, ale môžete nám poslať email na ktorý Vám budeme čoskoro reagovať.

Odosielam

©2019 Zaxo and Prom Real

or

Log in with your credentials

Forgot your details?