11. Kataster nehnuteľností

Kataster nehnuteľností

 

11-1

Milí kolegovia,

v tejto etape si objasníme postup pri prepise nehnuteľností na katastri. Aj táto zdanlivo jednoduchá vec býva často predmetom pochybení aj zo strany skúsených maklérov.

 

Prepis na katastri nehnuteľností           

Štádiom, ktorým sa proces prevodu završuje, je podanie návrhu na zápis do katastra nehnuteľností. Ako prebieha prepis vlastníckeho práva na katastri nehnuteľností? Kedy môže kataster konanie prerušiť, zastaviť alebo zamietnuť? Ako treba postupovať? 

 

11-2

Vklad ako druh zápisu do katastra nehnuteľností

Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom, záznamom a poznámkou. Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu, vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode nehnuteľností je síce platná okamihom jej podpisu zmluvnými stranami, vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa kupujúci stane až právoplatným povolením vkladu, teda v okamihu, kedy pracovník príslušného okresného úradu vydá rozhodnutie o povolení vkladu.

 

Konanie o povolení vkladu

Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana). Návrh na vklad sa podáva písomne a musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti, ktorými sú:

a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu,

b) označenie katastrálneho odboru okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,

c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony.

 

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu je potrebné priložiť zákonom vyžadované prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon. Ak sa prevádza byt, k návrhu na vklad je potrebné doložiť vyhlásenie správcu, že predávajúci nemá nedoplatky ani dlhy na úhradách za služby spojené s prevádzaným bytom. Zaujímavosťou je, že aj keď vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva v dome je kladné, teda že vlastník bytu má nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu, podmienka požadovanej prílohy je splnená. 

Taktiež je dôležité zdôrazniť, že ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine. Listinou sa v tomto prípade rozumie také spojenie hárkov, aby technicky tvorili nedeliteľný celok, napríklad pevným zošitím (obdobne spôsobu, akým hárky spája notár). Ak sa prevádza nehnuteľnosť, podpisy prevodcov (predávajúcich) musia byť úradne overené (na matrike alebo notárskom úrade).

Už len pre úplnosť – návrh na vklad je potrebné podať na tom okresnom úrade (katastrálnom odbore), v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Na návrhu na vklad nemusia byť podpisy úradne osvedčené.

 

Rozhodovanie o návrhu na vklad

Ak je katastru doručený návrh na vklad, na návrhu sa vyznačí dátum, presná hodina a minúta jeho doručenia. Tento čas je dôležitý pre určenie práva prednosti, nakoľko kataster bude rozhodovať najskôr o tom návrhu, na ktorom je uvedený skorší čas prijatia.

Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza. Ak kataster zistí, že návrh nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak tak účastník nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a na povolenie vkladu je potrebné podať nový návrh. Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí, v opačnom prípade ho zamietne.

Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia. Ak úrad podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne príslušný (krajský) súd.

 

Ako dlho trvá prepis na katastri?

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 66 €. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania, za ktoré sa platí naviac urýchľovací príplatok, je táto lehota 15 dní. Celková výška poplatku pri urýchlenom konaní predstavuje 266 €.

 

11-3

Dôvody, pre ktoré kataster PRERUŠÍ konanie o návrhu na vklad

Konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak:

a) sa začalo konanie o predbežnej otázke,

b) nebol zaplatený správny poplatok,

c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,

d) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,

e) bolo účastníkovi predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,

f) právo nakladať s nehnuteľnosťami je obmedzené podľa osobitného predpisu.

 

Dôvody, pre ktoré kataster ZASTAVÍ konanie o návrhu na vklad

Konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak:

a) návrh nepodal účastník konania,

b) účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad,

c) už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu, že zmluva má právne nedostatky,

d) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili,

e) v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok,

f) účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh,

g) vo veci koná iný príslušný okresný úrad.

 

Ako opraviť alebo doplniť podanie

Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým účastníci súhlasia. V doložke sa uvedie nesprávnosť, správne znenie s vyznačením dátumu vykonania opravy, podpisy účastníkov zmluvy, ako aj podpis konajúceho zamestnanca a odtlačok okrúhlej pečiatky.

Aby ste prevod urýchlili a vyhli sa zbytočnému predlžovaniu prepisu vlastníctva na katastri, či nebodaj jeho celému stroskotaniu (realitné podvody nevynímajúc), odporúčame vám, aby vám zmluvu vypracoval advokát so špecializáciou na realitné právo, ktorý už presne vie, čo overiť a čo do zmluvy zapracovať.

V realitnej praxi je bežné, že niektoré realitné kancelárie poskytujú svojim klientom aj asistenciu pri vkladovom konaní a častokrát sa kupujúcim či predávajúcim nechávajú splnomocniť na opravu chýb a nedostatkov v rámci katastrálneho konania. Ak je maklér skúsený a vie, ako opravu v návrhu na vklad či v kúpnej zmluve vykonať, prepis vlastníctva je len otázkou času. Súčasne sa vám a vašej realitnej kancelárii týmto môže zvýšiť kredit v očiach vašich klientov a ak im prevod dotiahnete do úspešného konca, pozitívne referencie či nové obchodné prípady budú len otázkou času.

 

Úradné overenie podpisov

Pre úplnosť treba spomenúť, koho podpisy majú byť na zmluvách úradne overené (či už na matrike alebo u notára). Na zmluvách musí byť úradne overený:

a) podpisu prevodcu (predávajúceho, darcu, pri zámene oboch zmluvných strán)

b) podpis povinného z predkupného práva

c) podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena

d) podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Úradné overenie podpisov sa nevyžaduje, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

 

Tipy na záver

  • Pred samotným podaním návrhu sa opýtajte pracovníčky podateľne, či k prevádzanej nehnuteľnosti nie je evidované iné prebiehajúce konanie (iné podanie mohlo byť odovzdané katastru len niekoľko minúť pred vaším).
  • Ak podávate súčasne návrh na vklad vlastníckeho práva a vklad záložného práva (napr. v prípade hypotekárnych úverov), je potrebné podať do podateľne katastra najskôr návrh na zápis záložného práva a až následne vklad vlastníckeho práva (ide o dve rôzne podania).

 

Provízia za sprostredkovanie kúpy alebo predaja nehnuteľnosti

Za uskutočnenie realitného obchodu náleží realitnej kancelárii odmena. Platí ju ten, kto si služby u sprostredkovateľa objednal. Provízia predstavuje určitú finančnú čiastku dohodnutú fixne alebo v percentách. Nie je určená žiadnym právnym predpisom, obvyklá výška sa pohybuje v rozsahu od 2 % do 6 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Konečná výška by mala byť prispôsobená náročnosti poskytnutých služieb, vynaloženým nákladom a primeranému zisku. Vo všeobecnosti platí, že sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu okamihom uzavretia zmluvy, ktorá je predmetom sprostredkovania, pokiaľ sa nedohodlo inak. Aké poplatky sú v provízii zahrnuté a čo sa platí osobitne, má podrobne upravovať dohoda uzavretá na začiatku spolupráce, najlepšie v písomnej forme.

 

Poplatky zahrnuté v provízii

V realitnej praxi bežne realitný sprostredkovateľ uhrádza:

  • náklady súvisiace s výkonom obhliadok
  • náklady súvisiace s inzerciou
  • právny servis súvisiaci s prevodom nehnuteľnosti

Realitný sprostredkovateľ môže klientovi ponúknuť aj úhradu niektorých poplatkov (prípadne všetkých) súvisiacich s prevodom nehnuteľnosti:

  • notárske poplatky (za overenie podpisov na zmluvách)
  • správne (katastrálne) poplatky
  • poplatok za vyhotovenie znaleckého posudku, geometrického plánu a pod.
1 Comment
  1. Author
    Michal 1 rok ago

    Ako si vybrat list vlastníctva
    https://www.youtube.com/watch?v=0rgWSGy9Uio

Leave a reply

Kontaktujte nás

Bohužiaľ žiaden operátor nie je dostupný, ale môžete nám poslať email na ktorý Vám budeme čoskoro reagovať.

Odosielam

©2021 Zaxo and Prom Real

or

Log in with your credentials

Forgot your details?